l'expertise patrimoniale au service des particuliers
Glossaire du patrimoine
Acte authentique
Acte rédigé par un officier public (notaire ou huissier de justice) et signé en sa présence. Par exemple, l'acte de vente immobilier est un acte authentique, contrairement à la promesse ou au
compromis de vente qui peuvent être signés directement entre les parties, sans intervention d'un officier public.
Acte sous seing privé
En matière immobilière, c’est un acte rédigé et signé entre les parties sans l’intervention d’un notaire ou de tout autre officier public. Il s’oppose à l’acte authentique.
Amortissement
C'est la possibilité comptable et fiscale de déduire des recettes d'une opération une fraction du prix d'acquisition du bien.
Dans le cadre du Loueur de Meublé Professionnel (LMP) ou du Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), l'amortissement se fait en fonction de la durée de vie
réelle du bien .
Dans le cadre du BORLOO et du ROBIEN, la loi permet d'amortir jusqu'à 50% (Robien) ou 65% (Borloo), le prix d'acquisition du bien loué nu. Cet amortissement répond à certaines conditions et n'est pas linéaire dans le temps.
Assurance décès-invalidité
Assurance obligatoire pour contracter un crédit immobilier. L'assureur s'engage à prendre en charge le remboursement du crédit en cas d'accident conduisant au décès, à un état d'invalidité important
ou à une incapacité de travail de l'emprunteur.
Bail commercial
Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 engage
le bailleur pour une durée minimum de 9 ans, le locataire pouvant résilier tous les 3 ans, sauf durée supérieure convenue entre les parties. Dans le cadre d'un investissement LMP ou LMNP, le bail
commercial est le document qui lie contractuelement l'exploitant et l'investisseur.
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
Sur un plan fiscal, les bénéfices industriels et commerciaux sont des revenus catégoriels au même titre que les revenus fonciers ou les salaires.Ils ont un mode de calcul particulier, proche de celui d'une entreprise. Ils intègrent la notion d'amortissement du capital. On utilise les bénéfices industriels et commerciaux dans le cadre du Loueur de Meublé Professionnel : LMP ou du loueur de meublé non professionnel : LMNP.
Bouclier fiscal
Droit à restitution, permettant contre justification d'être remboursé auprès du service des impôts, de la différence créée si les impôts directs payés dépassent 60% des revenus. Ce dispositif a été
mis en place pour la première fois en 2006 sur la base des revenus 2005.
Désormais, le bouclier fiscal s'active dès lors que vos impôts dépassent 50% de vos revenus en incluant les contributions sociales.
Capacité d'endettement
C'est un calcul entre les revenus d'un foyer et les charges compressibles (loyer, charges de prêts, pensions alimentaires, ...). Par convention, on estime la capacité optimale d'endettement d'un ménage à 33 %.
Charges locatives
Les charges locatives représentent l'ensemble des coûts locatifs supportés par l'investisseur :
- la gestion du bien
- les garanties protégeant le propriétaire baîlleur des loyers impayés
- une partie des charges de copropriété relatives à l entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, jardins, digicodes)
Crédits Capés
Certains crédits à taux révisable offrent un cap. Il s'agit d'un taux plafond que le taux révisable ne pourra pas dépasser, quelle que soit l'évolution de son indice de référence. Ce cap protège
l'emprunteur contre une hausse importante de l'indice.
Déficit foncier :
Il s'agit du résultat comptable négatif lié à l'exploitation non-commerciale d'un bien immobilier. Cela concerne donc la location nue d'un bien immobilier comme la loi Robien, Borloo ou Scellier par exemple.
Le déficit foncier est déductible des revenus globaux à concurrence de 10.700 € par an. Si le déficit est supérieur, il est alors reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Au-delà,
il est perdu.
Dépôt de garantie
Avance versée par un acheteur au constructeur ou au vendeur d'un logement dont la construction n'est pas achevée. Le dépôt de garantie est versé conjointement à la signature d'un contrat de réservation. Le montant du dépôt de garantie est limité à :
- 5% maximum du prix de vente, si le contrat de vente définitif doit être signé d'ici 1 an.
- 2% maximum du prix de vente, si ce délai est de 1 à 2 ans.
EHPAD : Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
Ces établissements sont soumis à une obligation de conventionnement avec la DDASS et le conseil général. Ils fonctionnent sur le principe des résidences services et sont vendus à des investisseurs dans le cadre du régime LMP ou LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Blog du patrimoine : Loueur Meublé : pourquoi investir dans une EHPAD ?
Voir notre fiche pratique sur le statut LMNP.
Investissement locatif
L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer pour en tirer des revenus.
ISF : impôt de solidarité sur la fortune
L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est payé par les personnes détenant un patrimoine net supérieur à un montant défini chaque année par la Loi de Finance.
L'ordre de grandeur de cet impôt est de 1% (fourchette de 0,55% à 1,80%). Particularité de l'ISF : c'est un impôt déclaratif. Il appartient aux personnes concernées de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration, accompagnée d'un chèque, à la Direction générale des Impôts (D.G.I), avant le 15 juin. Le fisc peut contrôler la déclaration et éventuellement effectuer un redressement pendant trois ans (dix ans en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien).
Blog du patrimoine : ISF : impôt inutile ou nuisible ?
En savoir plus : club ISF
Perco
C'est un Plan d'épargne créé en 2003 mis en place pour préparer sa retraite. Ce plan d'épargne collectif est accessible pour tous les salariés, ainsi que pour les Chefs d'entreprise sous certaines conditions.
En savoir plus : guide des placements pour préparer sa retraite
Revenu Net
C'est le reste du revenu perçu par un investisseur, une fois que toutes les charges ont été prélevées.
TAEG
Depuis le 1er juillet 2002, une directive européenne impose la méthode « équivalente » pour calculer le TEG (voir ci-dessous) qui est devenu le TAEG : taux actuariel effectif global.
Cela ne change en rien le coût du crédit : le taux est le même, le montant des mensualités également. Simplement, il fait apparaître le coût plus clairement qu'auparavant.
TEG
C'est une obligation légale : faire apparaître le taux d'intérêt sous forme de TEG sur tous les supports écrits décrivant le financement d'un crédit.
L'avantage du TEG, c'est que tous les frais liés au crédit sont comptabilisés et clairement apparents : avec cet indicateur, l'emprunteur sait ce qu'il va devoir dépenser à l'euro prêt !
Il comprend entre autres : le taux d'intérêt, les frais de dossier, le coût de l'assurance. C'et le taux final du crédit.
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