Investissement immobilier du chef d'entreprise

Les paramètres à prendre en compte

• Location ou acquisition ?
  
• En cas d'acquisition :
  
  • A quel patrimoine rattacher le bien ? (patrimoine de la société d'exploitation ou patrimoine privé du chef d'entreprise)
    
  • Quelle structure de détention choisir ?
  • Quel cadre fiscal privilégier ?
    
  • Quel mode de financement adopter ?
    

L'opération doit s'apprécier non seulement dans la phase d'investissement initial mais également en chiffrant et en comparant les conséquences fiscales et financières des différentes options pendant la durée de l'investissement et au moment de son éventuelle sorte.

Location ou acquisition ?

• Cas où la location est préférable :
  • La société a besoin de souplesse et ne doit pas être prisonnière d'une surface ou d'une localisation fixe.
  • La structure bilancielle et de résultat de l'entreprise ne peut pas supporter le poids d'un actif immobilier (cependant le crédit bail peut s'avérer une solution viable dans certains cas).
  •  L'investissement en immobilier délivre un taux de rendement interne médiocre en comparaison à d'autres investissements plus directement utiles à la dynamique commercial de l'entreprise.
• Cas où l'investissement immobilier est justifié :
  • Les cash flow permettent de supporter l'investissement.
  • La nature du bien immobilier apporte à l'entreprise un avantage déterminant (concurrentiel, stratégique, pratique, etc.) ou bien offre une rentabilité bien supérieure à l'option de la location.
  • Cet investissement offre l'opportunité d'acquérir une valeur patrimoniale susceptible de bien se valoriser dans le temps.

Qui doit être propriétaire du bien ?

• L'entreprise si la valeur du bien est uniquement liée à l'activité de l'entreprise.
• Le chef d'entreprise (et sa famille éventuellement) si le bien immobilier a une valeur patrimoniale (valeur de rendement et valeur patrimoniale) indépendante du sort de l'entreprise. C'est un moyen judicieux de se constituer un patrimoine diversifié en bénéficiant du levier du crédit et de la fiscalité.

Certains chefs d'entreprise sont tentés d'utilisé les cash flow ou la trésorerie excédentaire de leur société pour effectuer des investissements immobiliers à titre de placement. Selon nous il est préférable d'adopter d'autres schémas d'investissement qui s'avérerons au final plus judicieux.

Quelle structure de détention ?

• Pour l'immobilier détenu par l'entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés :
  • Certaines règles fiscales favorables d'amortissements peuvent nous inciter à inclure dans une même structure l'exploitation et l'immobilier. C'est le cas de l'activité hôtelière par exemple (amortissement avec un fort taux de dégressivité sur 16 ans)..
  • Pour ce qui concerne les actifs immobiliers qui seraient un jour susceptibles d'être détachés de l'exploitation il serait judicieux de les inclure au sein de filiales immobilières (SCI translucides). fiscalement par exemple avec un capital fort). En cas de cession dans le futur, l'imposition des plus value peut être abaissée à 15% au lieu de 33% sur une assiette imposable minorée.
• Pour l'immobilier détenu par le chef d'entreprise et sa famille :
  • Dans la presque totalité des cas l'interposition d'une SCI est très judicieuse. En effet cette structure permet de transmettre en faveur des générations futures en évitant une indivision, éventuelle source de conflits entre les indivisaires. En outre l'utilisation des règles comptables de la SCI offre quelques possibilités d'optimisations supplémentaires. Au plan de l'optimisation de la transmission du bien à ses enfants, la SCI s'avère un outil patrimonial de première importance.

Quel cadre fiscal privilégier ?

• Au sein de l'entreprise, l'immobilier s'inscrira dans le cadre de la fiscalité de l'impôt sur les sociétés.
  • Avantages : les amortissements viendront minorer les profits imposables de la société. Les résultats sont imposables au taux de 33,33% (contre 51% dans le régime des revenus de l'impôt sur les revenus).
  • Inconvénients : en cas de cession, les plus values seront soumises à l'impôt sans pouvoir bénéficier d'une réduction pour durée de détention. En cas de distribution de ces profits aux actionnaires l'imposition sur les dividendes augmentera le frottement fiscal global.
• Si l'immobilier est détenu par le chef d'entreprise il est préférable, dans la mesure du possible de privilégier le régime de l'impôt sur les revenus (revenus fonciers).
  • Avantage : en cas de cession, la plus value de cession échappe à l'imposition après 15 années de détention (abattement de l'assiette taxable de 10% par an au delà de la 5ème année)..
  • Inconvénients : en l'absence de possibilité d'amortissement, les revenus fonciers sont soumis à une forte imposition pouvant aller jusqu'à 51% (prélèvements sociaux inclus). Cependant il est possible de bénéficier des effets fiscaux favorables des intérêts déductibles relatifs aux crédits bancaires ayant financés l'investissement.
  • Des schémas de démembrement temporaire du bien immobilier entre nue propriété et usufruit permettent, dans certains cas, de bénéficier des avantages de deux fiscalités différentes (IS pendant la durée de l'investissement et IR en cas de cession).

Quel mode de financement adopter ?

• Au sein de l'entreprise, l'immobilier pourra être financé de deux façons :
  • Par crédit bail immobilier : formule qui permet de ne pas déséquilibrer la structure du bilan et de bénéficier de charges déductibles importantes.
  • Par crédit amortissable classique.
• Pour l'investisseur personne physique il est préférable d'éviter le recours au Crédit Bail qui débouche obligatoirement, au terme du contrat, sur une fiscalité à l'impôt sur les sociétés. La formule à privilégier est le financement par crédit bancaire à remboursement in fine du capital. Ce crédit permet de bénéficier au maximum et pendant une longue durée de l'effet favorable du levier du crédit et de la fiscalité.

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