lun
09
fév
2009
Loueur Meublé : pourquoi investir dans une EHPAD ?
Quand vient le choix du support, de nombreux investisseurs en Loueur Meublé (LMP / LMNP) portent leur choix sur une résidence de tourisme ou d'affaires.
Pourtant, il existent un autre type de résidences parfaitement adaptées à une opération en Loueur Meublé : l'HEPAD (Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). En terme de sécurité et de pérénité locative, il s'agit souvent d'un choix judicieux et rentable sur le long terme.
3 facteurs expliquent à eux seuls, l'intérêt qu'il y a à investir dans une EHPAD.
Une démographie vieillissante :
Selon les derniers chiffres de l'INSEE, à l'horizon 2050, 1 habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans (contre environ 1,5 sur 5 actuellement). Cela représentera environ 22 millions de personnes.
Toujours selon l'INSEE, en 2015, 2 millions de français seront âgés de plus de 85 ans.
Un manque chronique de structures spécialisées :
A ce jour, il existe environ 10 000 EHPAD sur le territoire. Un rapport du commissariat au plan dénonce une insuffisance de places disponibles dans les maisons de retraite médicalisées. Il prévoit également une aggravation de ce déficit dans les prochaines années.
Dans le plan de relance de l'investissement décrété par le gouvernement, l'Etat va accélérer le nombre de places et d'établissements dans les prochaines années. Il compte sur les investisseurs privés, via le statut Loueur Meublé, pour financer une partie des besoins en structures d'accueil.
Un marché protégé et encadré :
L'ensemble des établissements pour personnes âgées est strictement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales).
La création, la transformation et l'extension des maisons de retraites dépendent d'une autorisation délivrée par les pouvoirs publics avant le début de réalisation du projet.
En introduisant un nouvel article dans la loi n° 97-60 du 24 janvier 1996, les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec
le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie.
Cette convention appelée convention tripartite régit le secteur des EHPAD.
Elle définit notamment les conditions de fonctionnement de l'établissement sur le plan financier, sur la qualité de l'accueil, des équipements et de la formation du personnel.
Ces conventions tripartites ont pour but : d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d'harmoniser les prestations offertes aux résidants, et d'apporter plus de transparence
dans la gestion des structures.
Le respect de cette convention permet à l'EHPAD d'encaisser des "dotations" de la part de l'Etat visant à assurer une assise financière plus importante au gestionnaire.
Pour l'investisseur, il s'agit là d'une assurance supplémentaire sur la pérénité du gestionnaire et sa capacité à garantir les loyers et à entretenir la résidence.
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Tristan DOSIK
(c) 2009 - Patrimoine Expert
8 Commentaires
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#1
Très bien, mais qu'en est-il de la revente sur ce type de produit ?
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#2
Quelle est la rentabilité d'un investissement LMP en EHPAD?
Est-il plus important que sur les résidences de Tourisme ? -
#3
Vous ne parlez pas des résidences étudiantes ? là aussi il y a une sacrée pénurie de logements pour nos chers têtes blondes.
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#4
Concernant la question de Pristina sur la revente d'un LMNP elle est souvent un frein psychologique pour de nombreux investisseurs.
Pourtant la question ne se pose plus vraiment pour 2 raisons :
1/ le LMNP est un placement de garde. En principe, on réalise un investissement en LMNP dans une problématique de rente pour sa retraite. C'est donc un produit que l'on a intérêt à conserver pendant des décennies puisqu'il procure des revenus complémentaires indexés sur l'inflation.
2/ si toutefois on a besoin de le revendre, il existe un second marché de plus en plus développé pour le LMNP "d'occasion". Certaines sociétés spécialisées ont même des listes d'attente d'acheteurs. -
#5
Pour la rentabilité attendue d'une EHPAD, elle doit se situer actuellement entre 4,5 et 5,5%. Il s'agit là des loyers servis par le gestionnaire. Avec un montage financier et fiscal on arrive à atteindre une rentabilité d'environ 8%.
Exemple :
http://www.patrimoine-expert.com/musclez-vos-placements/
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#6
A de rares exceptions, je ne conseil pas d'investir dans des résidences étudiantes.
Malgré une forte demande dans les villes universitaires, elles présentent souvent une rentabilité moins élevée que les EHPAD et génèrent plus de problèmes, notamment en ce qui concerne les charges d'entretien et de mobilier.
Pour un niveau d'investissement équivalent je préconise plutôt les EHPAD. -
#7
existe-t-il des Stés qui investissent en EHPAD et permettent en même temps d'avoir une priorité sur ces logments en cas de besoin ? Avez vous des listes de réalisations ?
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#8
Peut on investir en EHPAD sans faire de montage financier (cas ou l'on dispose de fonds), quels sont les avantages et inconvénients ?
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